¿Se puede traspasar un negocio que se encuentra en un local alquilado?

El traspaso (o compraventa) de un negocio implica transferir su control a un tercero, permitiendo que éste continúe con su explotación. Pero, ¿qué pasa con el local donde se venía desarrollando la actividad? Puede que el local sea del mismo titular de la clínica, pero también es habitual que sea de un tercero. ¿Se puede traspasar un negocio que se encuentra en un local alquilado? A continuación, te explicamos todo lo que necesitas saber sobre este proceso.

Supuesto de hecho: Compraventa de activos y pasivos como unidad de negocio (Asset Deal) vs Compraventa de participaciones (Share Deal)

Lo primero que hay que mencionar es que existen diversas formas de traspasar un negocio, siendo las más usuales la compraventa de activos y pasivos (Asset Deal) y la compraventa de participaciones o acciones de una sociedad que ostenta la titularidad de la clínica dental (Share Deal).

Estas formas de adquisición se diferencian en:

• La compra de activos, permite separar de forma clara los bienes que se van a adquirir, omitiendo ciertos pasivos asociados a dichos bienes.
• La compra de una clínica por medio de la adquisición de acciones o participaciones constituye la cesión de todos derechos y obligaciones de la sociedad objeto de compra (sociedad target), entre los que se encuentra el contrato de alquiler del local.

Venta de participaciones (Share Deal):

En una venta de participaciones, se venden las acciones o participaciones de la sociedad propietaria del negocio de clínica dental, que no necesariamente tiene que ser la propietaria del activo inmobiliario (local).

En este tipo de operación, la sociedad conserva su identidad jurídica, lo que implica que el contrato de alquiler se mantiene inalterado. Si la sociedad tiene un contrato de arrendamiento al que aun le quedan 10 años de vigencia, una vez compradas las participaciones de la sociedad, el contrato sigue vigente en los mismos términos y condiciones. No obstante, es necesario analizar el contrato de arrendamiento para que este no incluya una cláusula de cambio de control, la que sí que podría suponer una causa de resolución de dicho contrato.

Una vez que se haya formalizado la compraventa, el nuevo titular asumirá todas las responsabilidades y derechos del negocio. Esto incluye, la subrogación en la fianza legal depositada por la sociedad objeto de compraventa, el cumplimiento del contrato de alquiler y el pago de las rentas correspondientes.

De todos modos, en un traspaso es necesario obtener un alquiler por un plazo mínimamente duradero, por lo que en caso de mantener el contrato de la sociedad adquirida, sería inteligente pactar una prórroga.

Compraventa de activos y pasivos (Asset Deal):

En una compraventa de activos, se venden los activos individuales de la clínica dental, como el equipo, el mobiliario, los contratos, las licencias, el fondo de comercio y, en algunos casos, la marca o el nombre comercial.

En este artículo nos centraremos en el supuesto más complejo que es la Compraventa de activos y pasivos (Asset Deal).

¿Cómo proceder antes de realizar el traspaso en la compraventa de activos y pasivos?

En este caso es fundamental revisar detenidamente el contrato de alquiler antes de proceder con el traspaso. Es habitual que los contratos de alquiler prohíban o limiten al arrendatario la posibilidad de traspasar el negocio sin el consentimiento del arrendador. En tales situaciones, será necesario obtener la aprobación del propietario antes de continuar con el proceso de traspaso.

Si en el contrato no se ha estipulado nada acerca de la cesión, la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, en su artículo 32, valida la cesión sin necesidad de la aprobación del propietario, siempre que se notifique al arrendador en un plazo de un mes desde el acuerdo. Además, el arrendador tendrá derecho a aumentar la renta en un 20% respecto a la cantidad previamente establecida.

Nuestra recomendación pasa por negociar con la propiedad, solicitando un alquiler en los mismos términos y condiciones que el contrato anterior (actualmente vigente), ampliando el plazo de obligado cumplimiento por parte del arrendador a 10 años.

Por qué contar con asesoramiento profesional

El mercado de compraventa de clínicas dentales en España se profesionaliza cada año. Los compradores y vendedores que se rodean de buenos asesores cierran mejores operaciones, más rápido y con menos problemas post-cierre. En Traspaso Dental llevamos más de 250 operaciones gestionadas y conocemos cada aspecto del sector dental español — desde la valoración hasta la transición. Si estás valorando comprar o vender una clínica dental, el primer paso es una consulta gratuita con nuestro equipo para evaluar tu situación y definir la mejor estrategia.

Los errores más costosos en compraventas dentales siempre se originan en lo mismo: falta de información verificada, falta de protección contractual y falta de experiencia en la negociación. Un asesor especializado no es un gasto — es la inversión con mejor retorno de todo el proceso.

Cómo maximizar el precio de venta

Las acciones que más impacto tienen en el precio: optimizar el EBITDA 12-24 meses antes (cada euro extra se multiplica por 2,5-4,5x), reducir la dependencia del titular (clínicas con equipo autónomo valen 30-50% más), resolver contingencias pendientes, documentación impecable y estabilizar el equipo.

El proceso de valoración

La valoración profesional usa el múltiplo de EBITDA normalizado (2,5-4,5x). Factores que suben el múltiplo: ubicación prime, equipo independiente, alquiler ventajoso, cartera diversificada. Factores que lo bajan: dependencia del titular, equipamiento obsoleto, concentración en mutuas.

Usa nuestra calculadora gratuita para una primera estimación.

Claves para una compra inteligente

• Define tu perfil antes de buscar: tipo de clínica, inversión, zona, horizonte.
• Verifica con due diligence: el cuaderno de venta es la versión del vendedor.
• Protégete: escrow, earn-out, garantías y no competencia.
• Planifica la transición antes del cierre.

Financiación

Los bancos financian 50-70% del precio. Opciones: préstamo profesional (3,5-5,5% TAE, 7-10 años), leasing equipamiento, ICO, vendor loan. La compra financiada es más fácil con historial demostrable.

La gestión como factor de valor

• Procesos estandarizados y documentados.
• Software actualizado: historia digital, agenda automatizada, facturación integrada.
• Equipo estable con baja rotación.
• Cartera diversificada: menos del 20% de una sola fuente.
• Reputación online: 50+ reseñas Google, nota 4,5+.

Métricas clave

Aspectos legales clave

• Autorización sanitaria: cada CCAA regula diferente la cesión al cambiar titular.
• Subrogación laboral (art. 44 ET): comprador hereda todos los contratos del personal.
• RGPD: historias clínicas son datos de salud — transferencia requiere base legal.
• Director médico: debe ser odontólogo colegiado.

Activos vs participaciones

Compra de activos: no heredas deudas, más seguro, tributa ITP 6-10%. Participaciones: heredas todo, operativamente más limpio, fiscalmente puede ser mejor.

El impacto de la preparación en el resultado

Los datos de nuestras operaciones en Traspaso Dental son contundentes: las clínicas que dedican 6-12 meses a prepararse antes de salir al mercado se venden un 15-30% más caro y en la mitad de tiempo que las que salen sin preparación. La preparación incluye: optimización del EBITDA (eliminación de gastos innecesarios, mejora de cobros), resolución de contingencias (deudas, litigios, incumplimientos), documentación financiera impecable (3 años de cuentas claras), estabilización del equipo (contratos formalizados, reducción de rotación), y mejora de la presencia digital (reseñas en Google, web actualizada).

Cada una de estas acciones tiene un impacto medible: un euro más de EBITDA se multiplica por el múltiplo de valoración (2,5-4,5x), una contingencia resuelta es un argumento menos para que el comprador negocie a la baja, y un equipo estable es la mejor garantía de retención de pacientes en la transición.

El error más frecuente que vemos: vendedores que deciden vender «ya» sin preparación previa. La urgencia es el peor enemigo del precio — y el mejor amigo del comprador bien asesorado.

Si estás valorando una operación de compraventa de clínica dental — ya sea como comprador o como vendedor — la decisión más inteligente que puedes tomar es invertir en preparación antes de actuar. Prepararte bien es gratis (solo cuesta tiempo) pero actuar sin preparación puede costarte decenas de miles de euros en precio perdido, contingencias no detectadas o protecciones contractuales omitidas. En Traspaso Dental, nuestro primer paso siempre es evaluar la situación actual y diseñar un plan de acción — antes de hacer nada más. Consulta con nuestro equipo sin compromiso.

Tendencias del mercado dental español en 2026

El mercado dental en España está experimentando cambios significativos que afectan tanto a compradores como a vendedores: consolidación creciente por parte de grupos dentales y fondos de inversión, profesionalización de las operaciones de compraventa (cada vez más compradores exigen due diligence formal), digitalización acelerada que penaliza a clínicas sin presencia online, y escasez de talento que encarece la contratación de odontólogos e higienistas. Estos factores configuran un mercado donde la información, la preparación y el asesoramiento profesional son más importantes que nunca.

Estas tendencias representan tanto oportunidades como riesgos para los profesionales del sector. Quien las entiende y se adapta está mejor posicionado — tanto para comprar como para vender.

Preguntas frecuentes

¿Qué sucede con el contrato de alquiler al traspasar el negocio en la compraventa de activos y pasivos?

Desde el punto de vista jurídico, el traspaso no implica per se la cesión del contrato de alquiler, sino únicamente la del negocio.

¿Cómo proceder una vez realizado el traspaso?

Una vez que se haya realizado el traspaso, el nuevo titular asumirá todas las responsabilidades y derechos del negocio. Esto incluye el cumplimiento del contrato de alquiler y el pago de las rentas correspondientes. Asimismo, será necesario depositar una nueva fianza por parte del nuevo arrendatario (comprador de los activos y pasivos).

¿Cómo asegurar que el traspaso de negocio en un local alquilado se realice correctamente?

Como hemos visto, este tipo de traspaso no solo es viable, sino que también puede resultar muy beneficioso para todas las partes involucradas. Por ejemplo, el titular original tiene la oportunidad de recuperar su inversión sin necesidad de cerrar el negocio, mientras que el nuevo titular adquiere un negocio ya en funcionamiento, evitando los retos iniciales de establecer el negocio desde cero.

Sin embargo, es vital considerar los aspectos legales y contractuales para asegurar que el proceso se lleve a cabo sin contratiempos. Por esta razón, para garantizar que el traspaso de un negocio en un local alquilado se realice de la manera más adecuada, recomendamos buscar asesoramiento legal. En Traspaso Dental, facilitamos una ejecución óptima de este proceso.

Realizar el traspaso de una clínica dental requiere una planificación meticulosa y una estrategia bien definida. Siguiendo estos pasos, podrás asegurar una transición fluida. En Traspaso Dental, estamos aquí para ayudarte en cada etapa del proceso, brindando el soporte y la experiencia necesarios para un traspaso exitoso. Para más detalles y asesoría personalizada, visita Traspasodental.es y descubre cómo podemos ayudarte en el traspaso.